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中国15大城市房价或下跌 泉州漳州龙岩均

文章分类:社会新闻   作者:林采宜   来源:南方网   时间:2014-12-7 20:01:37   人气:484   分享到QQ空间   收藏到QQ书签   推荐给朋友

民间资本过度进入易引地产风险

2011年底开始温州房价开始出现暴跌,直到今天仍一蹶不振;2012年后鄂尔多斯“鬼城”风波又起,烂尾楼被曝光。虽然两个城市地产崩盘的方式不一样,但是两者却有一个共同的原因—民间资本过度投资地产,地产业杠杆高积聚风险。

2010年以来,房价下跌幅度最大的城市有温州、海口、三亚、南通、无锡、马鞍山、宁波、嘉兴、芜湖和聊城等十个城市,他们的房价相对于全国房价指数的比值的最高点都有20%以上的跌幅,自身绝对价格也多为10%以上跌幅。考察这十个城市的民营经济贡献率不少已达到70%以上(2010年),远高于当时全国平均60%;民间投资在固定资产投资中的占比也多数在60%以上。三亚、海口因外来投资带来地产波动,但更多的城市是民营经济发达,民间投资大量流入地产,这是影响地产大幅波动的一个原因。此外,最近几年出现负增长的城市地产都出现了一定的危机,这些城市中鄂尔多斯投资中断最为严重,其次为长春、北海,2014年地产市场的冷清导致了哈尔滨、常州、南昌和呼和浩特也加入投资减少的行列。这些城市中,还有常州和南昌等民营经济活跃,民间投资占比较大的城市。

先来看温州案例。首先,货币宽松和外贸萎缩导致资金流向地产,温州地产价格疯涨。其次,实体企业借贷资金流入地产,民间杠杆增加风险积聚。另外,从固定资产投资远低于地产投资增速,和地产银行信贷资金不足以支持地产投资增长速度,也可以推断资金是由银行贷给普通民营企业后,再通过民间借贷等其他途径投资进入了地产行业。

2011年下半年开始银行贷款收紧后,贷款期限逐渐拉长,民间借贷利率也上升到近25%。2011年地产竣工大幅增加,银行流动性的收紧迫使资金紧缺的企业由购买房产转向变卖房产,供需格局完全改变,房价开始下跌。地产商销售大幅下滑,而民间借贷的高利率也使还款更加困难,资金链出现问题,开始出现了温州民间借贷市场的违约。抵押物价值下跌导致的催还等恶性循环也开始,银行不良贷款率大幅上升。2012年后银行贷款额度更加收紧,资金链问题一直持续,地产下跌也持续到现在。

再来看鄂尔多斯案例。鄂尔多斯房价跌幅不大,但40万套存量房滞压形成“鬼城”。2010年前地产销售活跃, 2011年后交易量明显下滑,2012-2013年年度销售面积不足2011年一半。分析原因主要有以下几个方面。

因煤价上涨,从2007年开始鄂尔多斯这个煤炭开采占工业增加值的73%(2013年数据)的城市迅速发展起来。2010-2011年的房价上涨和富余的资金,使民众将钱投入地产业,人口数不到北京1/10的鄂尔多斯2011年销售住房面积相当于北京的1/3。

政府提倡鄂尔多斯转型,规划建设康巴什新区,计划用20年的时间达到三十万人口。政府宏大的规划给民众投资的指引,2009年开始,房地产新开工一直维持高位,直到2012年煤炭价格大跌后企业亏损面达到22%,资金链出现问题,地产投资也大幅下滑,2013年新开工几乎为0。但2009年到2012年新建房存量已经很大,户均住宅达1.35套。

地下钱庄众多为民间资本投资地产提供途径。房地产和煤炭行业是地下钱庄资金的重要投资方向。2010年地产投资314亿,银行对地产开发贷款余额仅59.7亿元,民间借贷是地产资金的重要来源,约占50%;鄂尔多斯民间融资成本大约在月息2.5%,而借贷成本一般则在月息3%,最高甚至可达月息4%-5%的高位。一旦煤炭业下滑,收入减少,地产需求下降,地产商的资金较难收回,民间借贷的资金链就会出问题,从而更加加剧地产需求萎缩,形成恶性循环。

民营资本大量流入加大地产价格的波动风险。我们认为的地产业危机的现象有两种:一是房价出现大幅下跌,类似于温州;二是地产投资大幅下滑,出现大量烂尾楼,类似于鄂尔多斯。


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